房地产的快速发展，需要大量的土地供应，但是我国土地制度还是建国后的土地制度，和现在的经济发展程度完全不匹配。所以土地改革，集体土地入市成为是市场化改革的必然趋势，但由于体制的积弊太深，而以往的改革配套程度又低，致使这项改革不可能单兵突进。

“383改革方案”报告明确指出，今后要“建立以权属管理和用途管制为核心的现代土地管理体制。制定国土空间规划体系。强化土地利用总体规划实施刚性，依法落实用途管制。”这就说明，农民获得的对土地处置的权利只是有限的处置权。

　　交易权（入市）才是关键。社会各界关心的是这个权利。该报告提出的“集体建设用地入市”已经被兴奋的媒体简化为“集体土地入市”，当然，这也不算错谬，但对此需要冷静分析。

　　大略说，“集体土地入市”是市场化改革的必然趋势，由此可以解决现行土地制度的多种积弊，有利于提高土地资源的配置效率，甚至可以说有利于提高国民经济发展的总体素质，其重大意义不可估量。但是，由于体制的积弊太深，而以往的改革配套程度又低，致使这项改革不可能单兵突进。

　　集体土地分农用地与建设用地两个部分，其入市的条件要分开来看。不管是建国初期还是现在，我国一直把保护农用耕地作为土地监管的重中之重。随让我国的城镇化进程早已超过了50%，但是社会保障体系的保障范围还不到20%，因此，即便是城镇化了，农民也算不上是真正的市民。土地依然是保障其生存条件的基础。

　　集体农用地的入市，其实一直存在，只是未将农地承包权入市而已；所入市的是土地的短期使用权。长远看，短期的使用权可以入市，“长久不变”的承包权也可以入市，且后者的意义更大。但从目前农地使用权入市的情况看，已经有一些令人忧虑的地方，突出问题是因一些土地流入主体的经营规模过大，而产生了另一种“规模不经济”现象，以及一些土地流入大户试图利用农地转变用途，获取未来暴利的某些投机行为。

　　利用农用地转变用途的机会获取暴利的目的，现在还很难实现，但如果简单地推行“集体建设土地入市”政策，情况就不乐观。避开麻烦的办法是建立更加系统的土地用途管制政策与土地规划管理体制。这就要从集体建设用地入市开始说起。

我国地大物博，虽然国土面积很大，但是也有相当一部分土地是不毛之地。有限的土地要养活13亿人口，土地资源的合理利用一直都是建国以来关心的问题。土地不仅捆绑着人民的饭碗，更捆绑着人民的社会保障和住房。所以在进行土地改革一定要慎之又慎。大规模的土地改革会影响到经济的平稳发展，因此，政府一般会采取各级地方政府试点工程，试点成功后再一级一级逐渐扩大范围。