实干家曹德旺不久前接受记者采访时一针见血指出，经济艰难，问题还是在房地产。如果房地产的问题不解决，还是盖那么多的房子，银行的资金、劳工资源等所有的资源都会流向房地产。其它产业就难言发展，尤其是实体制造业会失去竞争力，也可能会引起国家竞争力下降。他认为，与发达国家进行竞争，靠的是实体经济，而不是地产经济，尤其是制造业一定不能丢。

彼时我就说过，我非常赞同曹德旺的这番话。所有既得利益者都想推高房价获利，但房地产的发展终究是服务于14亿国民的，地产业长盛不衰，其它行业却被挤压发展受阻，房价上涨获利的是炒房客、开发商、银行金融机构等，真正需要房地产的刚需却被高房价折磨，这样的发展数据再好看，又有什么用呢？

城市应该是市民的城市，而不是有钱人的城市。房地产无论发展到何时，都应该是首先服务于民。

要知道中国有千千万万的刚需被高房价所累，统计数据显示中国适婚未婚男性人数超4000万，不用解释大家也应该能猜得到，造成这一结果的主因就是高房价、高物价。

地产一家独大的危害，高房价的危害罄竹难书，我不想再多赘述，其实看看国家这几年疾风骤雨式的调控，急着向炒房投资客宣战，向高房价问罪，大家应该看清了现实了：调控持续了三年，在很多人都极其不看好的情况下，调控能坚持这么久足以看出国家的态度和决心了，所以不要再心存妄想了，房地产过去是很多人眼里的“造富”神器，未来在国家动真格调控的背景下，房地产的角色要发生变化了。

很多人可能又会反驳说，调控历来都说走走过场，这种剧情已经上演了三十多年了，这次也不绝会例外。房地产之于经济就像鱼儿离不开水，国家不可能轻易割舍，我劝你别太当真。待到楼市调控松绑时，就是下一轮火爆行情“起飞”时，现在那些傻傻不买房的人，未来会发现更买不起。

持有这种观点的真不在少数，很多人甚至会拿“地方财政”、“城市化进程需要”、“未来5亿农民进城对楼市形成强有力支撑”等更多的论据来反驳说，楼市依然是最好的投资，房价未来只涨不跌。

对此，中国房地产是纯粹的“政策市”，因此，预判后市，分析房地产到底还值不值得投资，千万不能看某些被利益驱使的专家杜撰的观点，而要从国家定调、住建部和各种官方的声音中去分析定夺。国家怎么讲，我们怎么做，这才是完全正确的打法。国家现在说房住不炒，很多人当做耳旁风，17、18年还拼命往里冲，结局如何呢？高位接盘，就牢牢被套死呗！

最近一段时间楼市又开始蠢蠢欲动，尤其是“调控松绑”的声音喧嚣尘上，那么国家又是如何定调的呢？让所有抱有幻想的人彻底失望了——11月16日，央行再次一锤定音重申：按照“因城施策”的基本原则，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段；同时提到，坚决不搞“大水漫灌”和做好金融服务实体的关键工作。

7.30中央首次针对房地产提出“未来不靠地产拉动经济”这一新定位时我就说过，这意味着房地产过去“不可动摇”的地位要被削弱了，房地产投资造富的黄金时代彻底终结，炒房此路不通了。

接近年尾，国家再次重申“不靠房地产”有何深意？

一方面，向所有人传达一个清晰的信号：房地产这个“夜壶”不会重启，稳仍然是当下楼市发展的主基调；另一方面，意在告诫所有人，房价正常的波动很正常，但绝不会出现“调控松绑”房价巨变的情况， 有些城市通过“人才”新政对调控有所调整，是“因城施策”的最真实体现，购房者不要太敏感；再者，再次强调“房地产长效管理机制在加紧制定落实”，不仅是给所有刚需吃“定心丸”，更是给投资炒作楼市的人敲响警钟——大招随时有可能出，灾难随时会降临，投资炒作楼市不可取，逃跑的通道未关闭前，抓紧撤离吧。

央行再次发声重申“不靠房刺经”对于投资炒房客的压力并不算大，真正受到巨大影响，被震慑误伤的其实是数万开发商，因为他们不想看到的一幕又再次出现了：央行明确表示，把好货币供给总闸门，不搞“大水漫灌”。意思很明确，还是要去房地产行业杠杆，严防死守资金违规流入房地产，明年的金融政策大概率和现在一样，会继续保持紧绷，而且不排除继续加大收紧力度的可能。

金融政策收紧对房企的影响真有那么大威力吗？确实如此！看看7、8、9、10月份房企的融资额度和成本提升，大家就全明白了，开发商压根融不到钱了，即便能融到钱的，成本也大幅提升了45%。

融创大佬孙宏斌11月5日在一场公开活动中表示，调控不太可能放松，地产行业的杠杆肯定下降，依赖大幅增加负债的增长模式未来的空间将越来越小，将更多依赖经营现金流和股本资金发展，即加快卖房回款和提升品牌影响力，获得更多投资人的青睐。

世联行董事长陈劲松不久前也提到过，五限政策本人预计明年一季度会逐步放松，即使五限放松，金融政策也是最要命的，只要是去杠杆这个大的原则不动，我认为市场依然不好。

平心而论，开发商当前的处境确实很艰难，如果金融政策不改变，开发商明年还要再迎“两大”挑战：

第一，更加“缺钱”的时代即将到来

截至11月15日，今年已经有453家房地产开发商宣布破产倒闭，其中包括安徽最大地产商，这个数字令人震惊，真切反映了当下房企的生存危机。这么多房企倒闭，归根结底是因为资金链出问题导致的。房地产是资金密集型行业，现金流就是企业的命脉，手上没钱，卖房回款又不及时，资不抵债最后只能破产清算。

房企缺钱压力主要来自于金融杠杆的降低，17年之后其实很多民营企业的融资途径和融资成本就在大涨了，民企相比国企、央企，成本大幅提高10%以上，这对于过惯了低息融资、激进扩张的企业来说，就等于直接“断奶”，很多企业短期还能支撑，时间长了 总要暴露出问题的。这几年我们几乎看不到“地王”的诞生了，根本原因还是房企缺钱。经济学家马光远甚至断言，未来80%的房企都会倒闭，此言非虚。

第二，明年楼市难有好转，销售端压力加大

19日易居房地产研究院发布报告提到，随着全国市场进一步降温，预计2020年全国商品住宅将供大于求。不言而喻，明年楼市销售的压力更大，尤其是三四线城市，目前库存虽然整体合理，但明后两年入市楼盘非常大，加上棚改退潮导致的需求枯竭，“去化难”很可能成为房企近几年最大的困扰！

融资难，销售难，而且有面临巨额债务到期待偿还，留给房企选择的机会不多，“降价促销加速回款”似乎是业内专家们早已达成的共识。事实上，不用我多说，大家也都看到了，最近三个月以降价促销为核心的营销已经在中国广大的土地上轮番上演了，其中尤以恒大最亮眼，9、10月份通过降价促销回款超1700亿，降价卖房的策略相当成功，给整个地产行业树立了榜样。

未来几年降价促销能否成为房地产市场的主流模式，答案已经很明确，一定会，因为不降价就得破产，虽然降价会招致老业主抵制，甚至还会引来当地主管部门的“约谈”，但是俗话说得好“两害相较取其轻”，约谈也好，抵制也罢，总好过破产清算吧，毕竟留得青山在不愁没柴烧，真破产了一切就彻底没有指望了。

有人忧愁就注定有人欢喜。开发商无奈选择降价促销，购房者当然可以拍手连连叫好——目前的状态，对刚需来说确实不失为一个购房“窗口期”。口袋里没钱，叠加利息高企，势必部分开放商底气变弱，因此购房者谈判和选择的空间、时间也就出来了。

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