昨天，第五届中城联盟论坛在北京举行。时值中城联盟成立20周年，这次论坛也显得分外热闹。300多位来自全国各地的地产及相关行业的董事长、总裁等参加了本次盛会。

宁高宁、王石、冯仑、高宇、林中、左晖、陈劲松、周政、凌克等17位大咖发表了主题演讲，内容非常丰富。

明源地产研究院是本次论坛战略合作方，明源君现场聆听了所有演讲，并和部分大咖有交流，感觉受益匪浅。

梳理了本次论坛中的精华内容，下面分享给大家。

01

各种行业变化的背后是什么？

观点一：千人购房率非常重要，将会决定未来的交易规模

链家董事长左晖在演讲中提到：

“我们一直在关注一个数据‘千人购房率’，就是每一年每一千个城市人口大概会买多少套房子。我自己觉得这个数据是非常重要的。

中国一年大概会卖2000万套的新房、400万套的二手房，总共2400万套的住宅，大概就是这么一个规模。

我们的千人购房率算下来就是千分之三十，像美国、加拿大、澳大利亚，是在千分之二十到二十五左右。总体来讲人口密度越大的地方千人购房率越低，比如像欧洲大概千分之十五到千分之二十。东亚地区大概在千分之十到千分之十五。

未来我们肯定要考虑一个事情，就是说如果中国未来的千人购房率从今天的千分之三十左右降到二十左右，我们新房一年的交易规模可能会降到1200万或者1300万套左右。

这件事情会不会在未来的十年里面发生？我们觉得大概率是会发生的。”

观点二：90%的房地产企业，已经被边缘化了

建业集团董事长胡葆森在演讲中提到：

“最多的时候，中国的房地产企业注册数量接近10万家，经过了大浪淘沙，多次的调控，还有新项目开工的企业已经不足一万家了，也就是将近90%的企业已经落后了、被边缘化了、出局了……过去这15年就是一个房地产洗牌的过程。”

观点三：国际环境变化的根本原因之一，在于西方中产阶级稳定性减弱

中化集团董事长、中国化工集团董事长宁高宁在演讲中提到：

“西方世界的价值观在变化。我们本来以为这些东西很牢固，是所谓文明的一部分，但事实上却在改变。包括今天说到的西方社会所认可的自由、民主、博爱，包括宗教、种族、市场、规则，都有一些变化。

这个变化就使得过去我们以为不变的东西今天变了。包括过去西方认可的‘华盛顿共识’，包括福山后来对《历史的终结》的改口。

……

为什么会出现这个变局？其实它没有什么神秘，也没有什么了不起的，更没有高尚或复杂的价值观，这个变局的出现就是因为经济，因为西方中产阶级的稳定性在减弱。过去贫穷的底层的人多，富有的高层的人少，形成一个革命性三角形；后来变成了橄榄球型，处于中部的是稳定的中产阶级。然而，在过去的30年里，资本投资的收入增长比例超过了工资水平，资本收益超过了工资收益三倍多。这些变化的主要原因就是全球性资本流动，资本收益越来越高，使得有钱人越来越有钱、投资越来越增值、资产也不断升值。可是劳动就没有那么幸运，劳动力之间的竞争越来越大。

这个变化以后，整个西方的选举变了，西方对世界的看法也变了，从而使得整个西方对中国的看法也变了。”

观点四：人均GDP突破1万美金之后，将进入后开发时代

御风集团董事长冯仑在演讲中提到：

“大概从人均GDP一千美金开始有买房的欲望，到一万美金之后，新房增量速度会逐渐下降。开发时代我们竞争的是什么东西呢？大家讲过无数次了，就三件事：规模、成本、速度；核心指标就是销售额。

后开发时代的故事会是什么样呢？我们主要讲的是人均GDP一万美金到六万美金的故事。

后开发时代面临的挑战首先是产品线非常多，还不是像开发时代就一个住宅，有写字楼、购物中心、酒店，也有物流仓储，还有健康医疗、教育研发，还有公共事业，比如政府的办事大厅、政府的监狱这都是公用事业，这些产品线就非常多，这跟开发时代是完全不一样的一个情况。

另外后开发时代拼的竞争力也不一样，这时候不是拼规模、成本、速度，拼的是运营能力、资产管理。以酒店为例，核心指标我们都回归到租金，而不是销售额了。”

02

未来地产要怎么干？

观点一：C端会越来越重要

左晖在演讲中提到：

“在过去20年时间里面，这个行业里面的C不是那么重要，我们对C的研究是远远不够的。过去的20年时间里面，我们产品的容错率是非常高的。未来的十年，每年的销售规模可能会从2000万、2100万套降到1300万套左右的时候，供求关系发生了很大的变化，C端在整个产业链里面的价值在提高。

我们要懂C，我们要懂消费者，消费者怎么才能懂？线上更容易懂，数据更容易懂，新的技术更容易懂。

我们整个销售实际上是个漏斗，比如有一千次曝光、一百人浏览、十个有意愿的、一个人会和你联系。过去是谁跟你联系了你才知道，今天是上面的一千个、一百个、十个人是谁，我们都知道，这是一个差别。”

观点二：要产业升级，拥抱科技

宁高宁在演讲中提到：

“怎么能以不变应万变呢？没有可能！我们一定要变。接下来房地产一定要产业升级，产业升级不仅仅是指建造不一样的房子，而且是指房子的建法是不一样的，例如，从建筑材料到建筑方法，再到人工智能管理、环境保护等，都可以应用大量科技。只有真正地去崇拜科技、崇拜技术，不断创新、提高效率、做好产品，才是以不变应万变的唯一方法。”

观点三：要在企业发展失速之前，找到增长的第二曲线

中城产业创新联盟理事长、明源云董事长高宇在演讲中提到：

“对于任何一个企业来讲，第一曲线的主营业务迟早会面临失速点，这个是不可避免的，只是早或晚的问题。全球知名的基业常青的企业，它是不是能够基业常青取决于它能不能一次又一次的跨越第二曲线……标准普尔500强最早期的500强，经过40年后只有74家企业还存在，这74家企业中只有12家跑赢了整个标普的指数。

……

第二曲线的背后实际是产业趋势性的变化……地产这几年我们一直在谈从增量到存量，增量和存量并存，未来逐步开始存量为主的时代。包括今天我们都在谈的5G，我希望大家也能够关注，它不仅仅是速度的几十倍而已，其背后带动的整个产业的变化，非常值得我们关注。

我们不能等到失速点已经来临了，我们才去启动第二曲线，这个可能就太晚了，如果我们通过财务数据已经能够看到这个失速点，我们就已经开始下滑了。很多企业在它主营业务出现明显下滑的时候，才开始考虑创新业务，已经失去了最佳时机，从财力、资源各个方面都无法支撑第二曲线业务的长期投入。

对于一些可能我们计划进入，但又觉得资源、前景可能看不太清楚的创新业务，我们的建议是，还是可以通过投资的方法，先进去试一试，再结合我们进去以后的情况，是加大投资，甚至并购这家企业，还是仅仅作为一种投资行为都可以。

……

如果企业确实无法突破第二曲线，不等于这个企业没有价值了就会倒闭，而是说它会失去未来。”

观点四：做存量就是要深入研究、长期坚持

大悦城控股董事长周政在演讲中提到：

“商业地产行业确实有很大的潜力，但是也有行业难念的经，投资大、见效慢、风险也大。我结合我们自身走过、看过的一些弯路，总结商业地产的3个误区：

1、缺乏市场的深入研究；2、缺乏对定位的研究；3、缺乏对品牌的认知和长期的坚持。

……

西安的一个项目，基本上是每年都亏钱。我们进去之后，花了一年半的时间对商业进行了重新的定位、重新的改造和换新。原来的客群70%是游客，我们进去以后换成70%是本地人、30%是游客，销售额从1.7亿提到17亿左右，出租率从原来的45%提到99%。

……

我们有时候过高估计了我们的能力，有时候低估了市场的困难。这方面我们怎么规避呢？我们觉得有三先三后的原则：

1、先有战略后有战术；

商业地产要想清楚我们想要什么，所在的城市能给你什么，我们自己能做什么，这方面战略上一定思考清楚，然后战术上还是要灵活机动。

2、先有市场、后建商场。

我们先要把市场研究透，几百个商户提前要沟通，大概有个整的定位、思路、有个朋友圈，有一定的势能、有一定的品牌，这时候就开始可以考虑在这个城市开业。我们现在每个购物中心开业宁肯慢一点，必须保证开业率在90%以上。

3、先有客户后有商户。

首先购物中心不仅仅是B2B的概念，重点要关注C端，要把C端研究透，C端研究透以后，由C端选商户，不是由商户找C端，是先有客户后有商户。

经常有人问我‘周总大悦城高端的怎么不做？’我说高端的有高端的人做，咱们不能什么钱都赚。我们过去犯的毛病是缺少定位、缺少个性化、缺少做细分市场、缺少我们坚定的目标。

……

做好市场定位是四个精准，精准客群定位、精准识别对手、精准产品定位、精准服务定位。

……

我们要坚持一张蓝图绘到底，只要方向对，不能怕路远。

比较成功的是K11、芳草地，它是建筑、产品、服务和艺术高度融合。这个K11还有一个针对文化艺术的专业队伍，有一个队伍专门提升它的品牌。

我们要做到四个坚持：第一坚持品牌的战略；第二坚持长期投入，像培养孩子一样，长期的坚持投入；第三是坚持强运营、重服务，运营和服务能够传达你的品牌，消费者不满意的商户沟通以后不行，就要调整；第四是坚持品牌创新思维。

观点五：有不变的初心，才有转型的基础

胡葆森在演讲中提到：

“你的初心不正、匠心又不能具备，也就没有恒心。中国的机会导向型企业占比至少在95%、96%或者更高。机会导向型企业典型的表现就是什么赚钱做什么，哪儿有钱赚去哪儿。在创业的时候这么干似乎没什么错，什么赚钱做什么。但是你转行的时候，你会发现，没有初心的话，你在原来的那个行业、那个方向下所有的努力就归了零。”

观点六：要对所有利益相关方负责

中城联盟轮值主席、朗诗集团董事长田明在演讲中提到：

“德鲁克认为，企业社会责任有且只有三个层次，企业的第一社会责任是为客户提供好的产品或者服务。企业的第二社会责任是为员工创造收入和个人发展的空间，要善待员工。如果一个企业不能够善待他自己的员工，那么这个企业无法生产好的产品和提供好的服务。当做好前两项责任以后，第三位的社会责任是积极的参与社区的建设，只有把社区的环境、社区公众的利益考虑好，企业才能够健康持续发展。

 吴敬琏教授在21世纪提出来一个新的看法，对他过去秉持的‘自由市场经济’做出了一个新的更新，他认为，企业不仅要对股东负责，还‘同时’要对所有的利益相关方负责，包括我们的客户、员工、供应商、社区的居民和其他的公众以及自然环境。如果你不处理好这些关系，企业的长远发展是得不到支持的。”

观点七：想做有质量的增长，要打好3张底牌

中城联盟副主席、旭辉控股董事局主席林中在演讲中提到：

想要做到有质量的增长？可能就三张牌。

第1张牌：首先要做到均衡增长

均衡的增长空间，我们经常用的是一个铁三角：增长率、负债率、利润率。

如何保持一个可能40-50的增长率，同时你控制住你的负债率不超过70，同时你还要有12%以上的利润率？这就是财务铁三角的平衡。

均衡的增长是很难的。难在哪里呢？

用一句通俗的话就是——既要……又要……还要……。

有个朋友，企业董事会给他下了一个经营的指标，超过1000个亿。我说这个很容易做到，老板你多借我几百个亿，去大幅度买地，随着市场去卖，不管他挣钱亏钱，达到一个千亿规模指标，其实并不太难。

真的高难度的是均衡。因为很多既要又要，是带着太多镣铐去跳舞，但是往往你持之以恒去努力做到的时候，你才能成为一个优秀的企业，你才能成为一个有质量增长的企业。

我们既要规模，又要品质，还要利润，我们既要快，又要稳，还要做的好。

第2张牌：在不同阶段选择不同的增长模式

地产这个行业，过去20年的高速发展期，所以我们现在正在进入了平稳发展期，未来这个行业20年以后一定会进入成熟发展期。

上升周期，你的模式选择最好是“先做大再做强”。

因为市场让你犯错误的空间还很大。但反过来，如果你的那个机会错过了，以后就不会再拥有。

横盘阶段，这个时候你要既做大又做强。

这也就是现在的阶段，是最难的。

下行阶段，竞争没那么激烈了，可以先做强再做大。

第3张牌：要追求高质量增长

未来房企要采取“低财务杠杆，中合作杠杆，高经营杠杆，高投资杠杆”的策略。

第一、 未来资金收紧后更多要用自有资金去发展，要降低财务杠杆。

第二、 适度的合作杠杆，太大也不好，太小也不行。

第三、 应该保持高的经营效率，经营效益是每个房企都应该追求。通过自己经营效率的提高，经营质量的提高，来获取一个更高的经营杠杆。

第四、 高投资杠杆，降低地价在售价中的比重，提高货地比，让投资更有效益和空间。

旭辉内部从5个方面来衡量经营质量。

第一个有回款的销售，回款率如果没超过90%，销售的质量是有问题的。

第二有现金流的利润，而不是只有会计利润，都是一堆存货，那是没有质量的。

第三有盈利的增长，而不只是有规模的增长。

第四个有品质的产品。第五个有口碑的品牌。

如果把这5个方面做好，就说明企业整个的经营质量是做的比较好的。”