大热必有调控，这条楼市铁律再次应验。

　　2020年上半年刚刚结束，新一轮楼市调控就轰然而至。从二线的杭州、东莞，到三四线蠢蠢欲动的环京，再到刚成为自贸港的海南，无一例外。

　　楼市调控卷土重来，释放了什么信号?以下，Enjoy：

　　相反，在不存在限价摇号的城市，市场相对稳定，没有套利因素的刺激，楼市则循着基本面而行，不易陷入大涨大跌的困境。

　　东莞房价走热，一方面来自深圳的溢出效应。作为深圳都市圈的一员，东莞承接了深圳转移的大量高科技产业，也承接了来自深圳大量的住房需求。

　　华为终端总部落地东莞松山湖就是典型案例。目前，松山湖二手房均价已经突破3万，部分楼盘迈进5万+时代，直追广州。

　　另一方面，东莞本身楼市调控不严，近期又多次进行了松绑。去年以来，东莞先后降低了二手房个税、提高公积金贷款额度，且二手房一直未纳入限购，新房门槛仅为半年社保。

　　此外，东莞中心区域土地供求失衡，且部分小区存在业主“操盘”涨价现象，这为楼市炒作添油加火。

　　这种背景下，东莞加码楼市调控再正常不过。面对目前的炒作态势，调控仍有进一步升级的可能。

　　所以，怀来的一举一动，关乎的不只是自己，更涉及北京及环京楼市，因而疏忽不得。

　　要知道，北京及环京楼市调控之严，位居全国之冠。

　　在最严调控之下，北京房价迄今仍未回到2017年的高位，而环京楼市自2017年腰斩之后一直都未回到当初的高度，环京楼市直接被调控按住。

　　这种格局显然难以长期维持。

　　1993年开始，海南房地产泡沫破裂，这些企业在海南留下了600多栋烂尾楼、18834公顷闲置土地和800亿元积压资金。部分烂尾楼长期得不到盘活，一度变为养猪场。

　　“天涯海角烂尾楼”的记忆并不遥远，海南显然不想重蹈覆辙。

05

　　2020年，是极其重要却又与众不同的一年。

　　这一年，无论是国际形势还是内部经济形势，都与往年截然不同。同样，无论是楼市所处的阶段还是高房价的社会影响，都与10年前和5年前存在天壤之别。

　　这种基本面的不同，决定了楼市不会重演2008年和2015年的历史。

　　过去两次的大水漫灌和调控裸奔，曾经带动房价的一飞冲天。然而，这一次政策变得更加坚定，至少有三点和过去两次有着明显区别。

　　其一，虽然M2(货币总量)再次创下历史新高，但楼市早已提前被筑上高堤。

　　潮水虽然千方百计奔向楼市，但遭遇了政策一而再再而三的围追堵截，政策“N日游”就是再典型不过的案例。

　　更具代表性的是降息。在新的LPR模式下，实体利率与楼市利率被区分开来。

　　从去年至今，实体利率(1年期LPR)累计降息4次(累计40个基点)，而楼市利率(5年期LPR)仅降息2次(累计20个基点)，这正是定向调控的体现。

　　其二，虽然地方在财政压力之下蠢蠢欲动，不断试探调控底线，但中央对于楼市的态度可谓异常坚定。

　　在几次中央会议里，“房住不炒”屡屡被提及。而作为金融主管部门的央行和银保监会，更是将“房不刺激”和“遏制房地产金融化泡沫化”挂在口头。

　　这就涉及央地博弈。地方为了财政和经济增长，总是寄望于刺激楼市。而中央更在乎全局，稳就业、保民生远比刺激地产更重要，而金融风险同样需要防范，因此楼市必然不能再如脱缰野马一般飞驰。

　　其三，这一次最明确的定调当属“稳楼市”，而过去几次则明确提及“稳定住房消费”和“促进房地产市场健康发展”。

　　2008年自不用说，且不说“4万亿”大投资的为例，为应对金融危机，短短半年时间，利率就从7.74%下降到5.94%，累计降息180个基点。

　　当时的政策名为“促进房地产健康发展”，“促进”二字，凸显了极其清晰的刺激信号。

　　2015年也是如此。当时，楼市主打的是“去库存”，而一年内连续5次降准、5次降息，累计降息125个基点，除了北上广深之外的城市全部取消限购，政策松绑力度之大，相当罕见。

　　与之对比，2020年以来，5年期LPR仅仅降息了20个基点。

　　所以，还是那句话，没有政策的全面转向，尤其是没有限购、限贷、降息等核心政策的松动，楼市就难以形成全国性的普涨。

　　就未来而言，分化是大势所趋。只有一个提醒：守住长三角、珠三角以及强省会的核心资产，远离收缩型城市。

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