无论购买一手房，还是二手房，一定购买产权清晰的房子，产权不清晰的房子，千万别买，买了就是个坑。前几天我们梳理一下昆明最坑的五类房子，第一名空气房，购买了会导致房财两空，第二名违规房，小产权房不但拿不到产权证而且房子都会面临被政府没收，第三名烂尾楼，主要是因为一些开发商资金链断裂导致楼盘烂尾，使得购房者买了房无家可归还背负高额的房贷，第四名，委屈房，小区周边有各种干扰生活的不利条件，地产商在销售的时候没有事先告知购房者一些不利因素，导致一些业主买到了坟景房，噪音房、辐射房等等，开发商的一些虚假承诺导致导致买到了假学位房，第五名，无证房，有些房子买了多年，没有产权证，房子就无法出售或抵押贷款。

　　昆明某楼盘有很多业主房子买了一年半载了，都还没有网签，开发商一拖再拖。买了房草签不网签对购房者来说根本就没有什么保障，开发商还可以把房子再买给其他人。所以说买房不能网签的房子一定不能要，这类房子要么没有商品房预售许可证，要么房子被抵押查封。

　　所以购买新建商品房房时，一定要记得看五证。通过看五证我们可以知道自己买的产品是70年产权住宅，还是40年产权的公寓、写字楼等等，目前在昆明很多购房者，买写字楼来住，写字楼原则上是没有居住功能的，在省外很多城市已经出现维权事件，写字楼是办公用房，办理不了居住证，办公用房是不能安装厨房的，写字楼和公寓是有区别的，公寓可商可住，目前在昆明公寓是没有学区划分的，所以千万不能为了孩子上学而购买公寓，也不要把写字楼当成公寓来购买。

　　只有具备五证的房子才能购买，才能网签。现在的很多购房者对买房是小白，部分房产销售人员三分靠描述，七分靠忽悠，所以说眼见为实耳听为虚，要看房子的一些真实属性首先得先看五证。买房，“五证齐全”是最基本的保障，所谓五证，就是《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》。部分楼盘项目在没有五证的情况下匆忙开售，薄弱的资金链埋下隐患，一不留神就烂了个尾。当然，一些期房即使在“五证齐全”的情况下，也不能保证说百分之百的不出问题。

　　房产五证

　　一、《国有土地使用证》

　　这个证是开发商准备开发楼盘的第一证，是土地使用者使用国有土地的法律凭证，受法律保护;正式的证件上面盖有人民政府公章，土地主管部门公章、有偿土地使用专用章;房屋和土地是不可分割的主体，因此，只有正式的《国有土地使用证》才能保证开发商是按正规程序竞拍土地所得，按程序在土地主管部门取得合法的证件。

　　如果开发企业不能取得此证，开发商开发建设属于违法行为，开发商不具备土地开发条件，同时也不能确定土地性质，毕竟不同性质的土地，其产权年限也不同。

　　二、《建设用地规划许可证》

　　当开发商竞拍到规划土地时，需要向城市规划行政主管部门申请建设用地规划许可，经城市规划部门审核用地单位提供的规划设计总图，根据用地项目的性质、规模等，按照城市规划的要求，确定符合城市用地规划的颁发法定凭证。

　　如果不能拿到此证，则说明开发商并不能承诺此前规划的设施，比如：绿化、公共设施。

　　三、《建设工程规划许可证》

　　这是城市规划主管部门在确认开发商申请的建设工程符合建设标准、符合城市建设规划要求颁发的法律凭证;是建设活动中接受监督检查时的法定依据，没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。

　　建设工程未通过政府审核，后期可能会偷梁换柱，住房面积等其他设施可能在规划建设的过程中不能得到保证;比如两房变一房，两卫变一卫等等。

　　四、《建设工程施工许可证》

　　确认了工程规划之后，开始施工;在施工之前，确认施工单位符合施工要求、允许施工的法律凭证;此证是限制施工单位对建设质量负责，以及对建设单位施工流程标准的限制;这是保证施工质量的必要证书。

　　施工单位如未取得此证，建设施工流程无法得到保证，同时，施工质量也无法得到保证。

　　五、《商品房预售许可证》

　　上述四证取得之后，开发商楼盘建设工程达到规划建设工程一半以上，则可以去地产行政管理部门申请预售许可，地产行政管理部门允许开发商销售商品房的法律文件即《商品房预售许可证》。这个证取得之后是允许开发商进行期房销售的标志。

　　开发商如果没有拿到此证，则说明不具备销售条件，属于违法销售;同时，工程进度也没有达到相应要求，即使后期入住，可能也存在办不了房产证的后果。最重要的是开发商投入多少资金、项目交付日期、施工进度等一系列问题监管部门无法有效监督，很容易出现开发商擅自更改规划、合同欺诈、无法办理房产证等现象;购房者无形中就面临着建筑质量问题、产权问题

　　买房一定要记得看五证

　　(1)看五证

　　也许很多人说，买房子只要能网签就可以了，能网签说明五证肯定齐全，这没有错，只要有预售许可证说明前面那四个证都有，因为预售许可证是最后一个证。因为有些开发商会擅自更改土地使用性质，没有通过相关部门的审批，不同的土地性质使用年限、房屋用途不一样，有的开发商擅自更改规划是指，建成的小区没有按照之前的规划施工，有所改动，譬如工业划拨用地上建住宅小区。这种房子不仅不能办不动产权证，还可能被规划国土部门依法收回土地。还有的房子存在房屋质量检验不合格、消防环保部门验收不合格、开发商存在违建行为，导致最后房子验收不合格，所以买房子看五证很重要，五证不全的房子买了也签不了网签，开发商一而再再而三推辞签约时间。

　　有些不法开发商为了套取购房者的钱财，土地都没有搞定，先把售楼部搭建起来，沙盘一放，广告一出，看上去金碧辉煌实力强劲，还是唬住了一些客户，先交纳一些定金或认筹款，等到最后房子还没有动工楼盘就烂尾了，最后楼盘被另外一家开发商接盘了，人家才不认你交钱认了房。所以说，不看五证买房就存在很大的风险。

　　通过看五证，我们还可以看到我房子的一些规划，房子土地使用性质，是商业用地，还是居住用地，有些开发商有意混淆房屋性质，许多loft，sohu等形态的新房，说是单价很低，买了之后才知道原来不是公寓，就是个办公楼。在昆明很多房产销售人员卖公寓的时候对购房客户这么说，说什么不用纠结40年产权和70年产权，商业产权，产权到期后两种结果，其一如果国家没有其他规划，业主只需续交土地出让金即可继续使用;其二若有其他规划，需要拆迁，则商业补偿按照1：3补偿，是住宅的三倍。这信息可靠吗?

　　关于公寓和住宅的说法，我记得在一期央视的节目里，有专家是这么说，由于“商住房”本身并非住宅性质，一般是商业用地或工业用地，按照《物权法》相关规定，住宅性质的住房土地在70年产权到期后自动续期，而商业供地或工业用地不仅土地使用期只有40年或50年，而且到期后需要主动申请续期，续期也有可能被驳回。如果没有主动续期或申请续期被驳回，不仅土地产权要被国家收回，连房子也可能会被国家无偿收回。

　　通过看五证，我们还可以看清楼盘项目的真实规划，有的售楼部夸大其词，说什么项目有学校，有公园等等，其实项目过规时压根就没有这些规划。

　　所以说，买房的时候还是看一下五证为好。

　　(2)学区误解

　　很多楼盘在销售的时候，宣传周边有多少名校，其实那些学校跟楼盘没有半毛钱关系。很多家长不惜一掷千金，也要买到有好学位的房子。有些划片区的学校，今年小区业主的子女能顺利进入了该校，但明年报名时该小区却不在学校划片范围。买房时不能盲信开发商和房产销售人员的一些口头承诺，很多房产销售人员明目张胆地做公立学位的承诺，引导购房，为此，昆明教育局也曾经多次发话，从不跟开发商签上学协议，教育部门和学校从来没有提过“学区房”这个概念。

　　买房的时候还是要从教育部门，从学校得到的信息才是正确的，不能盲信售楼部的信息。

　　买房子毕竟不是买小菜，要慎重。

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