一旦利好，房价必涨，这观点基本已经深入人心。

　　从商品房改革至今,从大趋势来看,确实也证明了这一点。

　　之所以能够如此增长,一方面是这几十年世界大环境基本稳定,中国劳动力得到释放,产品行销世界,城镇化以及货币的持续增发。

　　房价增长与宏观经济有没有一致的地方?

　　以海南为例

　　2006年,全国广义货币M2)余额34万亿,海南GDP是1045亿元,海口一手房均价为3000元。

　　2019年,全国广义货币(M2)余额199万亿,海南GDP是5309亿元,海口一手房均价约为1.6万元,

　　粗略计算

　　从206年到2019年的13年时间,

　　增长倍率为

　　M2是5.8倍,海南GDP是5倍,海口房价是5.3倍

　　也就是说房价的增长和货币发行、GDP增长的速度,基本是一致的。

　　那么北京的房价又是如何呢?

　　2006年北京一手房均价是7877元,2019年均价是4.3万元,5.5倍,同期GDP是4.3倍。

　　经过粗略计算,也就是房价走势和货币发行速度和GDP增长基本是一致的。

　　我国GDP增长速度,2007年达到惊人的14.23%,然后就一直下降,2019年为6.11%,2020年GDP增长速度预测为2.6%。

　　如果中美之间的关系不能回到之前(即使回到从前我们经济的发展速度也一直在减缓),可以想象我们的GDP增长率基本只能维持与低位运行。

　　什么还有多少人口城镇化,都不是影响房价的主要因素,水涨船高才是房价上涨的首要动力。

　　那么可以预测,房价的增长速度也将结車高速增长。

　　可能很多人会提出,海南自贸港是个超大利好,必然给海南房价增长提供广阔的空间,这话对也不对。大家如果还记得2009年海南房价跳跃式发展的话,也应该记得从201年到2015年海南房价是在走下坡路,到2015年下半年房价才又从新上涨。从短期看,房价可能迅速波动,但从长期看,房价和全国GDP走势基本是一致的。

　　换句话说,如果今年房价暴涨,透支的将是未来的预期。

　　海南压着房价慢慢涨,实质上稳住了房价暴涨暴跌。

　　然后，我们继续来说说资金成本。现在二套房的贷款年利率为5.6%。年利率5.6%，显然是高于可以遇见的GDP增长速度。如果投资但又空着房子的话，恐怕目前投资房子的回报率并不高，或者说房价的增长勉强覆盖资金成本。但是如果将房子出租的话，那么租金倒是额外的稳定收益。 总之，如果您问我海南的房价涨多少，我觉得就一句话，取决于宏观经济增长，除此之外各种吹捧，各种空气各种利好，可能都是务虚而不是务实。

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